Не возникает вопросов, если квартира чиста и готова к продаже. Но бывают ситуации, когда квартиру, взятую в ипотеку, нужно продать. Например, у человека ухудшилось материальное положение, он потерял работу и нет возможности платить ипотеку; или наоборот улучшилось благосостояние, и он хочет расширить жилплощадь. Некоторые оформляют развод и им срочно нужно продать жилье, чтобы решить вопрос с квартирой.
Можно ли продать такую квартиру и что нужно знать? Формально квартиру под ипотекой продать нельзя, т.к. она находится в обременении у банка. Но можно сделать ряд действий и продать ее. Для продажи квартиры потребуется получение согласия банка. Большой заинтересованности у банка в этом нет. Казалось бы, долг полностью возвращается ему, но проценты, которые мог бы при этом получить банк теряются. Не стоит хитрить перед покупателем и скрывать факт обременения. А также стоит известить банк о продаже квартиры, это прописано в условиях кредитного договора.
Рассмотрим варианты продажи квартиры:
- Досрочное погашение. Если покупатель имеет наличные деньги и может внести в качестве первого взноса сумму, равную остатку ипотечного кредита, то остаётся только погасить долг перед банком. Затем снять обременение и независимо от банка выйти на сделку квартиры.
- Договоренность с банком. Если имеется соглашение на покупку квартиры от предполагаемого покупателя, то он сам расплачивается с банком. Продавец получает в банке справку об отсутствии задолженности и самостоятельно снимает обременение.
- Покупатель может внести сумму долга и остальную сумму квартиры двумя разами на разные ячейки. Банковые сотрудники сами занимаются вопросом снятия обременения.
- Долг перед банком.
Если покупатель желает купить квартиру в ипотеку, то он может переоформить долг продавца на себя. Банк переоформляет квартиру самостоятельно на нового заемщика.
Первый вариант чаще всего подходит тем, кто хочет приобрести квартиру в новостройке. У некоторых застройщиков к окончанию строительства дома свободных квартир не остается. Поэтому покупают квартиры в нужном доме даже у тех, кто приобрёл в ипотеку и не погасил долг перед банком. Вторичку покупают хуже, т.к. на рынке имеется много разных вариантов без обременения.
Второй вариант позволит покупателю заключить договор с банком. При этом вносится сумма долга в ячейку для банка, и вторая сумма для покупателя. Банк выдает справку для снятия обременения. И после этого обе ячейки будут доступны.
Третий вариант подойдёт для занятых или проживающих людей в другом городе. Деньги для банка и продавца также находятся в разных ячейках. Банк снимает обременение и после сделки продавец получает деньги.
В четвёртом варианте банк запрашивает у продавца стандартный пакет документов и сам переоформляет обременение на нового заемщика.
В случае сложности следует обратиться к риелтору, чтобы он занимался вопросом продажи квартиры. Он лучше знает процедуру купли-продажи, а также поможет со снятием обременения.
