К коммерческой недвижимости относится недвижимое имущество: здания, сооружения и земельные участки, используя которые можно получать доход.
Коммерческая недвижимость по видам использования:
- Свободное назначение: гостиница, ресторан, столовая, спортивный центр, салон красоты и прочее;
- Розничная торговля: магазины и торговые центры;
- Недвижимость, для использования под офисы;
- Недвижимость, имеющая индустриальное назначение: предприятия промышленности, склады и гаражи;
- Апартаменты: жилье для сдачи в аренду (на время); либо многоквартирные дома для проживания;
- Социальные объекты (которые также можно использовать с целью извлечения прибыли): медицинские центры и прочее;
Земельный участок
Прежде всего, необходимо изучить правоустанавливающую документацию на земельный участок. Очень важно понимать назначение земли, на которой возведена недвижимость. Если здание (сооружение) построено на участке, назначение которого не соответствует виду использования, то такое здание может быть признано незаконной постройкой и снесено. Например, пансионат или гостиница не могут быть возведены на землях сельскохозяйственного назначения, а жилой комплекс – на землях, принадлежащих научному учреждению. Совсем свежий пример – громкие судебные разбирательства, по поводу возведения жилых комплексов на землях МГУ, которые не разрешено использовать под жилую застройку.
Статус объекта недвижимости
Надо проверить является недвижимость объектом капитального или некапитального строительства.
Если объект недвижимости является объектом некапитального строительства и находится на арендованном участке, то есть вероятность, что договор аренды земельного участка, будет расторгнут городскими властями в одностороннем порядке, и тогда, находящаяся на этом участке недвижимость, скорее всего, будет подлежать сносу.
Обременения
О наличии или отсутствии арестов и обременений можно узнать, заказав выписку из ЕГРП.
Срочная продажа
Случаются ситуации, когда коммерческая недвижимость продается срочно, с хорошим дисконтом. Причин может быть несколько, одной из которых является то, что собственник узнал о градостроительных планах, которые предполагают значительное ухудшение местоположения объекта, например: прокладка шумных автомагистралей в непосредственной близости от сооружения, что значительно снижает рейтинг гостиницы или ресторана. Либо в планах может быть снос коммерческих зданий с целью возведения новых объектов: жилых микрорайонов или объектов социальной инфраструктуры.
Эксплуатационные услуги
В процессе принятия решения необходимо особое внимание уделить наличию коммуникаций и мощности, которые возможно использовать.
Вопросы, относящиеся к ведению того или иного вида бизнеса
Существуют специальные регламентирующие тот или иной вид бизнеса документы. Поэтому перед тем как принять окончательное решение, надо самым тщательным образом проверить возможность получения разрешительной документации, лицензий и т. д. на ведение планируемого вида коммерческой деятельности в выбранном помещении.
Например:
- Может потребоваться отдельный дополнительный вход в помещение;
- Если для ведения определенного вида деятельности необходима перепланировка помещений, то надо понимать, возможно ли ее осуществить;
- Если требуются дополнительные коммуникации – можно ли их провести и т. д.
Есть множество специфических вопросов, которые подлежат дополнительному и тщательному изучению.
Таким образом, решение о совершении сделки можно принимать только после комплексной оценки всех параметров:
- Соответствие назначения земельного участка виду деятельности;
- Статус объекта (капитальное или некапитальное) строение;
- Отсутствие притязаний третьих лиц на объект недвижимости;
- Убедившись, что градостроительные планы никак не помешают ведению бизнеса на данном объекте;
- Наличие необходимых коммуникаций и мощностей;
- Учитывая специфику бизнеса.
