Законодательство рассматривает ипотеку как форму залога недвижимого имущества. Собственник может перепродать ипотечную недвижимость, соблюдая правила (ст. 29, 33 ФЗ).
Специфика продажи
Особенность сделки заключается в участии трех сторон: собственника заложенного имущества, покупателя и залогодержателя (финансовой организации). Юридические операции невозможны без получения согласия банка, выдавшего кредит под залог этой собственности.
Решение о долгосрочном погашении и продаже придется обосновать. Может возникнуть из-за финансовых проблем и сложностей с ежемесячными выплатами, развода, неожиданной болезни, переезда в другой город или желания приобрести более просторные апартаменты. При попытке провести сделку в тайне права на имущество передаются кредитору (ст. 301 Гражданского кодекса РФ).
Способы продажи
Распространенные схемы:
- за наличный расчет после погашения долга хозяином;
- с помощью покупателя, согласившегося на оплату ипотеки;
- с помощью банка, ведущего сделку.
Банковские специалисты и риелторы часто работают с подобными ситуациями.
Погашение ипотеки перед продажей
Самый простой вариант для всех заинтересованных сторон. Цена недвижимости поднимется, предложение встретит больший спрос. Покупателю не нужно сомневаться и взвешивать риски. Деньги можно одолжить у родственников, взять потребительский кредит.

Погашение за счет покупателя
Будущий владелец передает средства под расписку или заключает предварительный договор. Документ желательно оформить у нотариуса. В нем прописывается сумма и порядок проведения расчетов, срок снятия обременения с недвижимости и ее продажи.
Стоимость квартиры разделяют на 2 части: задолженность по ипотеке и остаток. Деньги можно разнести по разным депозитным ячейкам. Только после завершения следки доступ к одной из них получает банк, ко второй – продавец.
Основной договор заключается после снятия обременения. Опасность заключается в преждевременном отказе от сделки, в растрате денег не по назначению. Однако это удобный способ для честного продавца.
Кураторство банка
Покупатель рискует меньше, и даже может получить выгоду. Собственник получает согласие кредитора на продажу. Специалисты банка контролируют сделку от начала до конца. Есть два варианта:
- Покупатель оформляет ипотеку в том же учреждении, затем выплачивает долг прежнего хозяина. Права на собственность переходят к нему.
- Прежний кредит переоформляется на нового владельца.
Важно найти покупателя с хорошей кредитной историей.