Недееспособные граждане – люди, страдающие расстройством психики. К такой категории граждан относятся душевнобольные. Недееспособными также могут считаться больные с нарушениями ментального здоровья: зависимые от наркотиков, алкоголя, имеющие глубоко пожилой возраст.
Признать личность недееспособной имеет право суд в установленном порядке. При этом решающим значением является умение человека адекватно оценивать свои поступки и способность управлять собственным поведением. При отсутствии понимания совершаемых действий он признается недееспособным.
Особенности сделки с недееспособным собственником
Человек с психическими нарушениями имеет право владеть недвижимостью. Но в соответствии с ГК РФ продавать принадлежащие ему объекты он не может. Так государство защищает интересы больных людей, которые по недомыслию рискуют лишиться имущества во вред себе.
Сделка по покупке недвижимости у недееспособного гражданина, самостоятельно продавшего собственность, признается недействительной при подаче соответствующего иска. По решению суда имущество ему вернут. Покупатель получит свои деньги обратно, если собственник их еще не потратил. В противном случае возвращать финансы придется, возможно, всю оставшуюся жизнь.
Чтобы не потерять деньги, многие покупатели отказываются от сделки с проблемной недвижимостью. Однако квартиры, дома, среди собственников которых есть недееспособный человек, все же продаются, причем совершенно законно. Главное условие для обеспечения безопасности сделки – точное соблюдение покупателем юридических формальностей.
Что должен предусмотреть покупатель
Для правильного оформления приобретения объекта, доли, принадлежащих недееспособному владельцу, необходимо взаимодействовать с его опекуном. При отсутствии лица, ответственного за интересы человека с психическим расстройством, от покупки недвижимости рекомендуется отказаться.
Опекун назначается органами опеки и попечительства или судом в процессе признания недееспособности гражданина. В ситуации, при которой неспособность человека понимать, контролировать свои действия установлена, и он помещен в психоневрологический интернат, его попечителем считается руководитель учреждения. Именно с ним придется сотрудничать при покупке собственности его подопечного.
Что требуется от попечителя
Представитель недееспособного гражданина, располагая разрешением органов опеки и попечительства, действует от имени подопечного. Поэтому он должен внимательно относиться к мнению и интересам опекаемого.
- При трудностях с выяснением желаний и взглядов подопечного на сделку попечитель собирает информацию у родителей, родственников, сиделок, прочих лиц, связанных с опекаемым и ранее контактировавших с ним.
- Опекун предпринимает нужные шаги для выделения доли недееспособного собственника при наличии нескольких владельцев продаваемого объекта.
- Получив нотариально заверенную доверенность, представитель недееспособного гражданина подписывает договор купли-продажи.
На заметку. Если вы потенциальный покупатель, убедитесь, что опекун организовал альтернативную сделку. Имеется в виду одновременная продажа квартиры, которую вы покупаете, и приобретение недвижимости, где будет проживать недееспособный человек после продажи своего жилья. Если попечитель не позаботился о дальнейшей жизни подопечного, суд сочтет, что опекун недобросовестно выполнял обязанности. Высока вероятность, что решение примут в интересах недееспособного. Тогда договор расторгнут, жилье вернется к прежнему владельцу.
Кроме того, существует вероятность, что впоследствии здоровье продавца улучшится. Тогда суд признает его дееспособным. Не исключено, что после этого бывший владелец захочет вернуть собственность обратно. Как подобные события повлияют на покупателя, предвидеть сложно. Но при строгом следовании юридическим нормам всегда есть шанс сохранить имущество.
Как избежать мошенничества
Самостоятельно проживающие недееспособные собственники квартир нередко попадают в поле зрения преступников. Действуют мошенники следующим образом:
- Входят в доверие к психически нездоровому владельцу или оказывают на него давление для получения доверенности на продажу квартиры.
- Реализуют жилплощадь, скрывая тот факт, что продавец страдает душевной болезнью либо зависимостью от наркотиков, состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
- Получают деньги и быстро исчезают из поля зрения.
Рано или поздно родственники, прокуратура либо органы опеки узнают, что недееспособный гражданин остался без крова. Тогда они подают иск в суд о расторжении сделки. Покупатель, наслаждающий уютом в отремонтированной квартире, лишается и денег, и недвижимости. Мошенников ищет полиция, иногда успешно.
Советы покупателям
Чтобы избежать проблем в будущем при приобретении квартиры с недееспособным собственником пригласите юриста по недвижимости. Специалист проследит, чтобы все требования законодательства были соблюдены.
В любом случае тщательно изучите историю квартиры. Узнайте, не был ли перед приватизацией выписан недееспособный гражданин. Удостоверьтесь, что ничьи права не были нарушены, чтобы исключить криминал. Будьте особенно внимательны, если приватизация происходила в 90-е годы, когда бесчинствовали черные риелторы.
Перед подписанием договора с представителем, действующим по доверенности, обязательно пообщайтесь с собственником. Часто невменяемость видна невооруженным глазом по выражению лица, манере одеваться, жестам, странностям в поведении. При настораживающих явлениях не рискуйте и не соблазняйтесь низкой ценой: юридически чистую квартиру дешево продавать нет нужды.
